ホーム 不動産物権変動
2025年11月19日
『国家試験受験のためのよくわかる判例〔第2版〕』 西村和彦著・2024年9月6日
ISBNISBN 978-4-426-13029-9
ガイダンス
所有権、地上権、抵当権等の物権について、取得、設定、消滅、変更等が生じることを物権変動といいます。物権変動は当事者の意思表示だけで生じます（民法176条）が、物権変動の対象が不動産の場合、物権変動を第三者に対抗するには登記をしなければなりません（177条）。登記をすることによって物権変動を公示し、不動産取引の安全を確保するためです。
解除後の第三者と登記
■事件の概要
Xは、Aとの間で、自己の所有する土地（本件土地）を売却する契約を結び、本件土地をAに引き渡し、所有権移転登記も経由した。しかし、Aが代金の支払期日を過ぎても支払わなかったため、Xは、相当の期間を定めて履行を催告した上で契約を解除した。
判例ナビ
Xが契約を解除した後、Aは、本件土地をYに売却し、所有権移転登記も経由しました。そこで、Xは、Yに対し、所有権移転登記抹消請求と本件土地の明渡しを求める訴えを提起しました。第1審、控訴審ともにXの請求を棄却したため、Xが上告しました。
■裁判所の判断
不動産を目的とする売買契約に基づき買主のための所有権移転登記があった後、右売買契約が解除せられ、不動産の所有権が売主に復帰した場合でも、売主は、その所有権取得の登記を了しなければ、右契約解除後において買主から不動産を取得した第三者に対し、所有権の取得を対抗し得ないものであって、その場合、第三者が善意であると否と、右不動産につき“予告登記”がなされて居たと否とにかわらない…。
解説
本判決は、解除の効果について、契約は解除されると遡及的に消滅し、不動産の所有権は売主に復帰するという考え方（直接効果説）を前提として、所有権の復帰を解除後の第三者に対抗するには登記が必要であるとしました。それと同時に、解除後の第三者が善意であるかどうかは関係にないことも明らかにし、Xの請求を退けました。
この分野の重要判例
◆解除前の第三者と登記
いわゆる遡及効を有する契約の解除が第三者の権利を害することを得ないのであることは民法545条1項但書の明定するところである。合意解除は右にいう契約の解除ではないが、それが契約の時に遡って効力を有する趣旨であるときは右契約解除の場合と同様に考うべきは理の当然かもしれないが、右合意解除についても第三者の権利を害することを得ないものと解するを相当とする。しかしながら、右いずれの場合においてもその第三者が本件のように不動産の所有権を取得した場合はその所有権について不動産登記の経由されていることを必要とするものであって、もし右登記を経由していないときは第三者として保護するを得ないものと解すべきである。けだし右第三者を民法177条いわゆる第三者の範囲から除外してこれを特に区別して遇すべき何らの理由もないからである。
過去問
１ Aが自己の所有する甲不動産をBに譲渡し登記を移転したが、Bが代金を支払わなかったため、AがBとの売買契約を解除した場合において、解除前にBが甲不動産をCに譲渡したときは、Aは登記がなくとも甲不動産の所有権をCに対抗することができる。（公務員2022年）
２ Aがその所有する甲土地をBに売却し、さらにBが甲土地をCに売却した後、AB間の売買契約が合意により解除された場合、Cは、Aに対し、所有権移転登記をしなくても、甲土地の所有権取得を主張することができる。（公務員2020年）
１ × 解除前の第三者の保護要件である177条の「第三者」として保護されるには、登記が必要です（最判昭35.11.29）。
２ × Cが、解除前の第三者として民法545条1項ただし書によって保護されるには、登記が必要です（最判昭33.6.14）。
時効完成前の第三者と登記
■事件の概要
Xは、1952（昭和27）年1月頃にAから土地（本件土地）を購入し、同年2月6日に引き渡しを受け、以来占有してきたが、登記名義はAのままであった。その後、Aは死亡し、Aの相続人Bが、1958（昭和33）年12月17日に本件土地をCに売却し、同日登記もなされた。さらに、本件土地は、DからCに代物弁済に供された後、DからYに売却され、Yへの登記がなされた。
判例ナビ
Xは、Yに対し、所有権移転登記手続を求めました。第1審は、1952（昭和27）年2月6日を起算点とする時効取得（民法162条2項）を認め、Xの請求を認容しましたが、控訴審は、Cが登記を得た1958（昭和33）年12月17日を起算点とすべきであり、時効は完成していないとして、Xの請求を棄却しました。そこで、Xが上告しました。
■裁判所の判断
不動産の売買がなされた場合、特段の意思表示がないかぎり、不動産の所有権は当事者間においてはただちに買主に移転するが、その登記がなされない間は、登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する第三者に対する関係においては、売主は所有権を失うものではなく、反対、買主は所有権を取得するものではない。当該不動産が売主から第2の買主に二重に売却された場合、第2の買主に対し所有権移転登記がなされたときは、第2の買主は登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する第三者であることはいうまでもなく、第2の買主は、登記の時において第1の買主がその買戻後不動産の占有を取得し、その時から民法162条に定める時効期間を経過したときは、同条により当該不動産の所有権を取得しうることを了解するものと解するのが相当である…。してみれば、Xの本件土地に対する取得時効については、Xがこれを買い受けその占有を取得した時から起算すべきものというべきであり、二重売買の問題の生じた本件のような場合においても同様である。したがって、第1の買主たるXの土地に対する占有は、特段の事情の認められない以上、所有の意思をもって、善意で始めたものと肯定すべく、無過失であるかぎり、時効中断の事由がなければ、前記説示に照らし、Xの占有を始めた昭和27年から起算して本件土地の所有権を時効によって取得したものといわなければならない。なお、時効完成時の本件不動産の所有者であるYは物権変動の当事者であるから、XはYに対してその登記なくして本件不動産の時効取得を対抗することができることもいうまでもない。
解説
本判決は、不動産が二重譲渡され、第2買主が登記を得た場合において、第1買主は初めから無権利者と扱われるわけではなく、占有開始を起算点として10年占有することによって第1買主が当該不動産を時効取得することを認めました。そして、時効完成時の所有者であるYを物権変動の当事者であるとして、第1買主であるXは、Yに対し、登記なくして時効取得を対抗できるとしました。
過去問
１ Aは、Bが所有している甲土地を占有し、Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後も引き続き甲土地にっき取得時効が完成したときは、甲土地の所有権移転登記を備えなくても、Bに対し甲土地の所有権を主張することができる。（宅建士2018年）
１ 〇 時効により不動産所有権を取得した者は、時効完成時の所有者に対して登記がなくても時効による所有権取得を対抗することができます（最判昭46.11.5）。
共同相続と登記
■事件の概要
本件不動産は、もとAの所有であったが、Aが死亡し、Aの妻Xと子Yが共同相続した。ところが、Yは、Xの同意がないのに、偽造した書類を使って相続を原因とする単独相続の登記をした上、本件土地をZに売却して登記も移転した。
判例ナビ
Xは、YとZに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を求める訴えを提起しました。本件では、Xが本件不動産に対する自己の持分をZに対抗するには登記が必要かどうかかが問題となります。
■裁判所の判断
相続財産に属する不動産につき単独所有権移転の登記をした共同相続人中のYならびにYから単独所有権移転の登記をうけた第三取得者Zに対し、他の共同相続人は自己の持分を登記なくして対抗しうるものと解すべきである。けだしYの登記はXの持分に関する限り無権利の登記であり、登記に公信力なき結果Xはその持分に関する限りYの権利を取得するに至らないからである…。そして、この場合にXがその共有権に基き妨害排除として登記全体の抹消登記を請求できるためY、Zに対し請求できるのは、各所有権取得登記の全部抹消登記手続ではなくして、Xの持分についてのみの一部抹消（更正）登記手続でなければならない…。けだし右移転登記はYの持分に関する限りは実体関係に符合しており、またXは自己の持分についての妨害排除の請求権を有するに過ぎないからである。
解説
本判決は、共同相続財産である不動産について、共同相続人の1人から単独所有権の登記を受けた第三者に対し、他の共同相続人が自己の持分を対抗するには登記は不要であるとしました。したがって、Xは、本件不動産に対する自己の持分を登記なくしてZに対抗することができます。もっとも、本判決は、XがYとZに請求することができる登記手続は、所有権取得登記の全部抹消登記手続ではなく、Xの持分についての一部抹消（更正）登記手続であるとしています。本件不動産の登記簿によってはYの持分はZが取得しているので、YからZへの所有権移転登記は、Yの持分については、実体関係に符合しているからです。
この分野の重要判例
◆遺贈と登記
不動産の特定遺贈がされた場合においても、その旨の登記手続をしない限りは完全に排他性ある権利変動を生ぜず、所有権はなおその権利義務者にとどまらないと解すべきところ…。遺贈は遺言によって受遺者に財産権を与える遺言者の意思表示にほかならず、遺言者の意思を不確定期限とするものではあるが、意思表示によって物権変動の効果を生ずる点においては贈与と異なるところはないのであるから、遺贈が効力を生じた場合においても、遺贈を原因とする所有権移転登記のなされない間は、完全に排他性ある物権変動を生じないものと解すべきである。そして、民法177条が広く物権の得喪変更について登記をもって対抗要件としているところから見れば、遺贈をもってその例外とする理由はないから、遺贈の場合においても不動産の二重譲渡等における場合と同様、登記をもって物権変動の対抗要件とするものと解すべきである。
解説
本判決は、遺贈（遺言により遺言者の遺産の全部または一部を無償で譲渡すること）は贈与と異なるところがないとの理由で、遺贈による物権変動を第三者に対抗するには登記が必要であるとしたものです。なお、平成30年民法改正で新設された899条の2は、「相続による権利の承継」において法定相続分を超える部分について登記を対抗要件とする旨規定していますが、立法経緯や同条に遺贈の文言がないこと等から、遺贈による物権変動に登記が必要とされる根拠は、899条の2ではなく、従来どおり177条であると解されています。
過去問
１ Aが死亡し、Aの配偶者B及び子Cが甲土地を相続した。その後、Bは、勝手に甲土地について単独相続した旨の登記を行った上で、Dに甲土地を譲渡し、BからDへの所有権移転登記を行った。この場合においては、甲土地の登記を有していない以上、甲土地について有する法定相続分に応じた自己の持分をDに対抗することができない。（公務員2020年）
１ × 共同相続財産である不動産について、共同相続人の1人から単独所有権の登記を受けた第三者に対して他の共同相続人が自己の持分を対抗するには登記は必要ありません（最判昭38.2.22）。
所有権、地上権、抵当権等の物権について、取得、設定、消滅、変更等が生じることを物権変動といいます。物権変動は当事者の意思表示だけで生じます（民法176条）が、物権変動の対象が不動産の場合、物権変動を第三者に対抗するには登記をしなければなりません（177条）。登記をすることによって物権変動を公示し、不動産取引の安全を確保するためです。
解除後の第三者と登記
■事件の概要
Xは、Aとの間で、自己の所有する土地（本件土地）を売却する契約を結び、本件土地をAに引き渡し、所有権移転登記も経由した。しかし、Aが代金の支払期日を過ぎても支払わなかったため、Xは、相当の期間を定めて履行を催告した上で契約を解除した。
判例ナビ
Xが契約を解除した後、Aは、本件土地をYに売却し、所有権移転登記も経由しました。そこで、Xは、Yに対し、所有権移転登記抹消請求と本件土地の明渡しを求める訴えを提起しました。第1審、控訴審ともにXの請求を棄却したため、Xが上告しました。
■裁判所の判断
不動産を目的とする売買契約に基づき買主のための所有権移転登記があった後、右売買契約が解除せられ、不動産の所有権が売主に復帰した場合でも、売主は、その所有権取得の登記を了しなければ、右契約解除後において買主から不動産を取得した第三者に対し、所有権の取得を対抗し得ないものであって、その場合、第三者が善意であると否と、右不動産につき“予告登記”がなされて居たと否とにかわらない…。
解説
本判決は、解除の効果について、契約は解除されると遡及的に消滅し、不動産の所有権は売主に復帰するという考え方（直接効果説）を前提として、所有権の復帰を解除後の第三者に対抗するには登記が必要であるとしました。それと同時に、解除後の第三者が善意であるかどうかは関係にないことも明らかにし、Xの請求を退けました。
この分野の重要判例
◆解除前の第三者と登記
いわゆる遡及効を有する契約の解除が第三者の権利を害することを得ないのであることは民法545条1項但書の明定するところである。合意解除は右にいう契約の解除ではないが、それが契約の時に遡って効力を有する趣旨であるときは右契約解除の場合と同様に考うべきは理の当然かもしれないが、右合意解除についても第三者の権利を害することを得ないものと解するを相当とする。しかしながら、右いずれの場合においてもその第三者が本件のように不動産の所有権を取得した場合はその所有権について不動産登記の経由されていることを必要とするものであって、もし右登記を経由していないときは第三者として保護するを得ないものと解すべきである。けだし右第三者を民法177条いわゆる第三者の範囲から除外してこれを特に区別して遇すべき何らの理由もないからである。
過去問
１ Aが自己の所有する甲不動産をBに譲渡し登記を移転したが、Bが代金を支払わなかったため、AがBとの売買契約を解除した場合において、解除前にBが甲不動産をCに譲渡したときは、Aは登記がなくとも甲不動産の所有権をCに対抗することができる。（公務員2022年）
２ Aがその所有する甲土地をBに売却し、さらにBが甲土地をCに売却した後、AB間の売買契約が合意により解除された場合、Cは、Aに対し、所有権移転登記をしなくても、甲土地の所有権取得を主張することができる。（公務員2020年）
１ × 解除前の第三者の保護要件である177条の「第三者」として保護されるには、登記が必要です（最判昭35.11.29）。
２ × Cが、解除前の第三者として民法545条1項ただし書によって保護されるには、登記が必要です（最判昭33.6.14）。
時効完成前の第三者と登記
■事件の概要
Xは、1952（昭和27）年1月頃にAから土地（本件土地）を購入し、同年2月6日に引き渡しを受け、以来占有してきたが、登記名義はAのままであった。その後、Aは死亡し、Aの相続人Bが、1958（昭和33）年12月17日に本件土地をCに売却し、同日登記もなされた。さらに、本件土地は、DからCに代物弁済に供された後、DからYに売却され、Yへの登記がなされた。
判例ナビ
Xは、Yに対し、所有権移転登記手続を求めました。第1審は、1952（昭和27）年2月6日を起算点とする時効取得（民法162条2項）を認め、Xの請求を認容しましたが、控訴審は、Cが登記を得た1958（昭和33）年12月17日を起算点とすべきであり、時効は完成していないとして、Xの請求を棄却しました。そこで、Xが上告しました。
■裁判所の判断
不動産の売買がなされた場合、特段の意思表示がないかぎり、不動産の所有権は当事者間においてはただちに買主に移転するが、その登記がなされない間は、登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する第三者に対する関係においては、売主は所有権を失うものではなく、反対、買主は所有権を取得するものではない。当該不動産が売主から第2の買主に二重に売却された場合、第2の買主に対し所有権移転登記がなされたときは、第2の買主は登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する第三者であることはいうまでもなく、第2の買主は、登記の時において第1の買主がその買戻後不動産の占有を取得し、その時から民法162条に定める時効期間を経過したときは、同条により当該不動産の所有権を取得しうることを了解するものと解するのが相当である…。してみれば、Xの本件土地に対する取得時効については、Xがこれを買い受けその占有を取得した時から起算すべきものというべきであり、二重売買の問題の生じた本件のような場合においても同様である。したがって、第1の買主たるXの土地に対する占有は、特段の事情の認められない以上、所有の意思をもって、善意で始めたものと肯定すべく、無過失であるかぎり、時効中断の事由がなければ、前記説示に照らし、Xの占有を始めた昭和27年から起算して本件土地の所有権を時効によって取得したものといわなければならない。なお、時効完成時の本件不動産の所有者であるYは物権変動の当事者であるから、XはYに対してその登記なくして本件不動産の時効取得を対抗することができることもいうまでもない。
解説
本判決は、不動産が二重譲渡され、第2買主が登記を得た場合において、第1買主は初めから無権利者と扱われるわけではなく、占有開始を起算点として10年占有することによって第1買主が当該不動産を時効取得することを認めました。そして、時効完成時の所有者であるYを物権変動の当事者であるとして、第1買主であるXは、Yに対し、登記なくして時効取得を対抗できるとしました。
過去問
１ Aは、Bが所有している甲土地を占有し、Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後も引き続き甲土地にっき取得時効が完成したときは、甲土地の所有権移転登記を備えなくても、Bに対し甲土地の所有権を主張することができる。（宅建士2018年）
１ 〇 時効により不動産所有権を取得した者は、時効完成時の所有者に対して登記がなくても時効による所有権取得を対抗することができます（最判昭46.11.5）。
共同相続と登記
■事件の概要
本件不動産は、もとAの所有であったが、Aが死亡し、Aの妻Xと子Yが共同相続した。ところが、Yは、Xの同意がないのに、偽造した書類を使って相続を原因とする単独相続の登記をした上、本件土地をZに売却して登記も移転した。
判例ナビ
Xは、YとZに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を求める訴えを提起しました。本件では、Xが本件不動産に対する自己の持分をZに対抗するには登記が必要かどうかかが問題となります。
■裁判所の判断
相続財産に属する不動産につき単独所有権移転の登記をした共同相続人中のYならびにYから単独所有権移転の登記をうけた第三取得者Zに対し、他の共同相続人は自己の持分を登記なくして対抗しうるものと解すべきである。けだしYの登記はXの持分に関する限り無権利の登記であり、登記に公信力なき結果Xはその持分に関する限りYの権利を取得するに至らないからである…。そして、この場合にXがその共有権に基き妨害排除として登記全体の抹消登記を請求できるためY、Zに対し請求できるのは、各所有権取得登記の全部抹消登記手続ではなくして、Xの持分についてのみの一部抹消（更正）登記手続でなければならない…。けだし右移転登記はYの持分に関する限りは実体関係に符合しており、またXは自己の持分についての妨害排除の請求権を有するに過ぎないからである。
解説
本判決は、共同相続財産である不動産について、共同相続人の1人から単独所有権の登記を受けた第三者に対し、他の共同相続人が自己の持分を対抗するには登記は不要であるとしました。したがって、Xは、本件不動産に対する自己の持分を登記なくしてZに対抗することができます。もっとも、本判決は、XがYとZに請求することができる登記手続は、所有権取得登記の全部抹消登記手続ではなく、Xの持分についての一部抹消（更正）登記手続であるとしています。本件不動産の登記簿によってはYの持分はZが取得しているので、YからZへの所有権移転登記は、Yの持分については、実体関係に符合しているからです。
この分野の重要判例
◆遺贈と登記
不動産の特定遺贈がされた場合においても、その旨の登記手続をしない限りは完全に排他性ある権利変動を生ぜず、所有権はなおその権利義務者にとどまらないと解すべきところ…。遺贈は遺言によって受遺者に財産権を与える遺言者の意思表示にほかならず、遺言者の意思を不確定期限とするものではあるが、意思表示によって物権変動の効果を生ずる点においては贈与と異なるところはないのであるから、遺贈が効力を生じた場合においても、遺贈を原因とする所有権移転登記のなされない間は、完全に排他性ある物権変動を生じないものと解すべきである。そして、民法177条が広く物権の得喪変更について登記をもって対抗要件としているところから見れば、遺贈をもってその例外とする理由はないから、遺贈の場合においても不動産の二重譲渡等における場合と同様、登記をもって物権変動の対抗要件とするものと解すべきである。
解説
本判決は、遺贈（遺言により遺言者の遺産の全部または一部を無償で譲渡すること）は贈与と異なるところがないとの理由で、遺贈による物権変動を第三者に対抗するには登記が必要であるとしたものです。なお、平成30年民法改正で新設された899条の2は、「相続による権利の承継」において法定相続分を超える部分について登記を対抗要件とする旨規定していますが、立法経緯や同条に遺贈の文言がないこと等から、遺贈による物権変動に登記が必要とされる根拠は、899条の2ではなく、従来どおり177条であると解されています。
過去問
１ Aが死亡し、Aの配偶者B及び子Cが甲土地を相続した。その後、Bは、勝手に甲土地について単独相続した旨の登記を行った上で、Dに甲土地を譲渡し、BからDへの所有権移転登記を行った。この場合においては、甲土地の登記を有していない以上、甲土地について有する法定相続分に応じた自己の持分をDに対抗することができない。（公務員2020年）
１ × 共同相続財産である不動産について、共同相続人の1人から単独所有権の登記を受けた第三者に対して他の共同相続人が自己の持分を対抗するには登記は必要ありません（最判昭38.2.22）。